세종시 아파트 시장 분석: 12월28일 기준 투자 전망

세종시 아파트 시장은 1기 신도시 재건축 호재의 영향을 직간접적으로 받고 있으며, 현재 활황과 침체가 공존하는 양상입니다.  1기 신도시 특별법 시행 이후 수도권 1기 신도시의 집값이 급등하는 현상이 나타나고 있고,  이러한 분위기가 세종시에도 영향을 미치고 있다고 볼 수 있습니다.  하지만 세종시 자체적인 시장 상황도 고려 해야 합니다.  정부기관 이전으로 인한 높은 수요와 공급 부족이라는 호재와 함께, 최근 전반적인 금리 인상으로 인한 대출 부담 증가와 경기 침체 우려는 세종시 아파트 시장에도 부정적인 영향을 미치고 있기 때문입니다.

1. 세종시 아파트 시장 현황

자체 수집한 데이터를 바탕으로 세종시 주요 지역(동)의 아파트 가격 및 특징을 분 석하여 투자 전망을 살펴보겠습니다. 아래 표는 고운동, 아름동, 종촌동, 도담동,  새롬동, 다정동의 대표적인 아파트 단지의 20평대와 30평대의 가격대와 기본 정보를 정리한 것입니다.  분석에 사용된 데이터는 2024년 12월 25일 기준 자체 수집한 데이터를 사용하였습니다.  일부 아파트 단지는 매물이 적거나 다양한 평형대가 존재 하지 않아 분석에서 제외하였습니다.

* 링크:2024.11.28 - [세종] - 아파트 매매 - 세종시 아파트의 현주소!! 투자 및 거주 가이드

아파트 매매 - 세종시 아파트의 현주소!! 투자 및 거주 가이드

2. 세종시 주요 지역 아파트 가격 및 특징 (2024.12.25 기준)

지역	단지명	평형대	가격(억)	준공시기	세대수	건폐율(%)	용적률(%)	현관구조	층수	특징
고운동	가락11단지중흥S-클래스에듀카운티	20평대	3.1~4.1	2016년 02월	607세대	13%	178%	계단식	25층	남향/남동향 위주
고운동	가락11단지중흥S-클래스에듀카운티	30평대	4.1~4.7	2016년 02월	607세대	13%	178%	계단식	25층	남향/남동향 위주
아름동	범지기10단지푸르지오	20평대	4.3~4.9	2014년 08월	1970세대	11%	172%	계단 식	30층	아름초등학교 인접
아름동	범지기3단지세종중흥S클래스에듀하이	30평대	5.0~6.7	2015년 12월	852세대	11%	166%	계단식	27층	온빛초등학교 인접
종촌동	가재12단지중흥S-클래스센텀파크2차	20평대	5.0~6.0	2015년 01월	1371세대	12%	176%	계단식	29층	연양초등학교 인접
종촌동	가재12단지중흥S-클래스센텀파크2차	30평대	6.0~8.0	2015년 01월	1371세대	12%	176%	계단식	29층	연양초등학교 인접
도담동	도램15단지힐스테이트	20평대	3.6~4.2	2014년 12월	876세대	12%	167%	계단식	30층	도담초등학교 인접
도담동	도램15단지힐스테이트	30평대	7.1~7.8	2014년 12월	876세대	12%	167%	계단식	30층	도담초등학교 인접
새롬동	새뜸10단지더샵힐스테이트	20평대	5.7~6.1	2017년 04월	1027세대	16%	183%	계단식	29층	새뜸초등학교 인접
새롬동	새뜸11단지더샵힐스테이트	30평대	8.6~11.0	2017년 04월	445세대	17%	183%	계단식	29층	새뜸초등학교 인접
다정동	가온1단지힐스테이트세종2차	20평대	4.1~4.7	2018년 03월	1631세대	14%	169%	계단식	29층	다정초등학교 인접
다정동	가온3단지한신더휴	30평대	6.3~7.8	2018년 03월	1655세대	17%	169%	계단식	29층	한결초등학교 인접

 

위 표에서 볼 수 있듯이, 세종시 아파트 가격은 지역, 단지, 평형대, 층수에 따라  큰 차이를 보입니다.  같은 지역 내에서도 단지의 브랜드, 시설, 입지 등에 따라 가격 차이가 상당히 발생하고 있습니다.  예를 들어, 고운동의 경우 가락11단지 중흥S-클래스 에듀카운티는 20평대 3억원대 후반에서 4억원대 초반, 30평대 4억원대 중반에서 후반의 가격대를 형성하고 있습니다.  아름동에서는 범지기10단지 푸르지오가 20평대 4억원대 중반에서 후반, 범지기3단지 중흥S클래스 에듀하이가 30평대 5억원 대 중반에서 후반의 가격대를 보이고 있습니다.  종촌동, 도담동, 새롬동, 다정동  또한 각각의 대표 단지별로 유사한 가격대 차이를 보이며, 준공년도, 세대수, 건폐 율, 용적률 등의 요인들이 가격에 영향을 미치고 있다는 것을 알 수 있습니다.     

3. 층수 및 단지 내 가격 차이 분석

아래 표는 세종시 주요 대장 아파트 단지 내 20평대와 30평대 호수의 층수에 따른  가격 차이와 동별 가격 차이를 나타낸 것입니다.  자체 수집한 데이터의 한계로 모 든 단지에 대한 분석은 어려우며,  데이터가 충분한 대표 단지 위주로 분석을 진행 하였습니다.

단지명	지역(동)	평형대	저층(가격)	중층(가격)	고층(가격)	가격차이(고층-저층)	동간가격차이
가락11단지중흥S-클래스에듀카운티	고운동	20평대	3억1천만원	3억5천만원	4억1천만원	1억원	1억원
가락11단지중흥S-클래스에듀카운티	고운동	30평대	4억5천만원	-	4억5천만원	-	-
범지기10단지푸르지오	아름동	20평대	4억3천만원	4억6천만원	4억9천만원	6천 만원	6천만원
범지기3단지세종중흥S클래스에듀하이	아름동	30평대	4억9천만원	5억3천만원	6 억7천만원	1억8천만원	1억8천만원
가재12단지중흥S-클래스센텀파크2차	종촌동	20평대	5억1천만원	5억6천만원	5억8천만원	7천만원	7천만원
가재12단지중흥S-클래스센텀파크2차	종촌동	30평대	6억원	6억2천만원	8억4천만원	2억4천만원	2억4천만원
도램15단지힐스테이트	도담동	20평대	3억6천만원	3억9천만원	4억2천만원	6천 만원	6천만원
도램15단지힐스테이트	도담동	30평대	6억6천만원	7억1천만원	7억8천만원	1억2천만원	1억2천만원
새뜸10단지더샵힐스테이트	새롬동	20평대	5억3천만원	5억7천만원	6억1천만원	8천만원	8천만원
새뜸11단지더샵힐스테이트	새롬동	30평대	8억6천만원	9억4천만원	11억원	2억4천만원	2억4천만원
가온1단지힐스테이트세종2차	다정동	20평대	4억1천만원	4억5천만원	4억7천만원	6천만원	6천만원
가온3단지한신더휴	다정동	30평대	5억6천만원	6억3천만원	7억5천만원	1억9천 만원	1억9천만원

층수에 따른 가격 차이는 평균적으로 저층 대비 고층일수록 6천만원에서 2억원 이상의 차이가 나는 것을 알 수 있습니다.  이는 고층일수록 조망권과 채광이 우수하고, 상대적으로 조용하다는 장점이 있기 때문입니다.  단지 내 동별 가격 차이는, 같은 평형대라도 동의 위치, 향, 주변 환경 등에 따라 가격이 다르게 형성되고 있습니다.  대표적으로 일부 단지에서는 1억원 가까이 차이가 나는 경우도 있습니다.       

4. 저평가 단지 및 급매물 분석
자체 수집한 데이터와 부동산 시장 분석 자료를 종합적으로 고려했을 때,  상대적으로 저평가된 단지로는  첫마을 4단지 푸르지오를 추천드립니다.  다른 지역의 아파 트와 비교했을 때,  첫마을 4단지 푸르지오는  비교적 저렴한 가격대를 형성하고 있습니다.  이는 상대적으로 노후된 단지라는 점과  학교와의 거리 등이 고려될 수 있습니다.   그러나 1기 신도시 재건축의 수혜를 받을 가능성을 감안하면  장기 투자 관점에서는 매력적인 단지입니다.  다만, 재건축 사업 진행 과정과  그 시기에 따른 불확실성은 존재합니다.

아래 표는 각 동에서 급매에 가까운 최저가 매물 정보입니다.

단지명	지역(동)	동	호가(억)	층수	특징
첫마을4단지푸르지오	한솔동	403동	2.9	1층	급매
가락11단지중흥S-클래스에듀카운티	고운동	1101동	3.1	2층	급매	빠른 입주 가능
범지기10단지푸르지오	아름동	1002동	4.3	2층	급매
가재11단지한신휴플러스	종촌동	1104동	3.6	1층	급매	아기 키우기 좋은 1층
도램13단지중흥S-클래스그린카운티	도담동	1301동	3.6	1층	급매	BRT
새샘3단지모아미래도리버시티	소담동	308동	6.7	2층	급매
가온5단지중흥S-클래스센텀시티	다정동	505동	6.3	저층	급매	전세 안고 가능
가온6단지중흥S-클래스센텀시티	다정동	615동	3.8	12층	급매

5. 세종시 이주 및 아파트 선택 가이드

세종시 이주를 고려하는 분들에게 적합한 아파트는 개인의 상황에 따라 다릅니다.  

단기 투자:  1기 신도시 재건축 호재를 기대하며  가격 상승 가능성이 높은  새롬동이나 도담동의  대형 평수 아파트를 고려하는 것이 좋습니다.  하지만 금리 인상에 따른 대출 부담을 고려해야 합니다.

장기 투자:  현재 저평가된 것으로 판단되는  아파트 단지를  장기적인 관점에서 접근하는 것도 좋은 선택입니다.  첫마을 4단지 푸르지오 등의 단지가 해당될 수 있지만, 재건축 사업의 불확실성에 대한 리스크 관리가 중요합니다.

실거주:  자녀 양육을 위한 교육 환경을 고려한다면 초등학교와의  근접성이 우수한  단지를 선택해야 합니다.  각 지역(동)별로 초등학교가 인접한  아파트 단지가 많으니  자녀의 학교 위치를 확인 후 선택하는 것이 좋습니다.

6. 세종시 아파트 시장 분석 자료 및 주담대 금리 고려

세종시 아파트 가격은  인구 유입 추이와 밀접한 관련이 있습니다.  최근 세종시 인구 증가세가 둔화되고 있으나, 여전히  수요는 꾸준히 유지되고 있다는 점을 확인해야 합니다.  또한  주택 공급량에 대한 정보도  가격 변동 예측에 중요한  요소입니다.  새롭게 분양되는 아파트의  정보 또한 시장 분위기를 파악하는 데 도움이 될  수 있습니다.

최근 주담대 금리는 기준 금리 하락에 따른 조정 가능성을 보이고 있습니다.  자체 수집한 데이터에 따른 아파트 가격과  주담대 금리 변동 추이를 함께 고려하여  대출 부담을  계산해보는 것이  투자 결정에 중요한 부분입니다.  금리 인상 추이를  지속적으로  모니터링해야 합 니다. 

* 2024.12.25 - [아파트 고를때] - 주담대 금리 인하?! 한은 1월 기준금리 인하 가능성!

주담대 금리 인하?! 한은 1월 기준금리 인하 가능성!

 

7. 1기 신도시 재건축 영향 분석

세종시는  1기 신도시 재건축의 직접적인 영향권은 아니지만,  주변 지역의  부동산 시장 변화에  간접적인 영향을  받을 수 있습니다.  1기 신도시 재건축으로 인한  수도권 주택 공급 증가는  세종시 아파트 시장에  미치는  영향이 제한적일 가능성 이 높습니다.  그러나  수도권 집값  상승에 대한 심리적 영향으로  세종시 아파트 가격이  상승할 가능성도 배제할 수 없습니다.  따라서  세종시 아파트 투자는  1기 신도시 재건축 사업의  진행 상황과  그에 따른  시장 반응을  주시하면서  신중하게  결정해야 할 것입니다.

* 링크: 2024.12.16 - [아파트 고를때] - 탄핵 가결! 아파트 가격은 어떻게 될까? 투자는?

탄핵 가결! 아파트 가격은 어떻게 될까? 투자는?

8. 아파트 단지별 호가 변동 비교

아래 표는 자체 수집한 데이터 중 여러 날짜의 호가를 비교하여 아파트 단지별 가격 변동 추이를 보여줍니다.  데이터의 양이 제한적이므로,  모든 단지에 대한  분석 은 불가능하며,  데이터가  있는  일부 단지에 대해서만 분석합니다.

단지명	지역(동)	날짜	호가(억)
가락11단지중흥S-클래스에듀카운티	고운동	2024-12-01	3억5천만원~4억5천만원
가락11단지중흥S-클래스에듀카운티	고운동	2024-12-05	3억4천5백만원~4억7천5백 만원
가락11단지중흥S-클래스에듀카운티	고운동	2024-12-10	3억4천만원~6억원
가락11단지중흥S-클래스에듀카운티	고운동	2024-12-16	3억1천만원~4억5천만원
가락11단지중흥S-클래스에듀카운티	고운동	2024-12-19	3억1천만원~5억원
가락11단지중흥S-클래스에듀카운티	고운동	2024-12-25	3억1천만원~5억원

 

분석 결과, 가락11단지 중흥S-클래스 에듀카운티의 경우,  시간이 지남에 따라  호 가가 변동하는 것을 확인할 수 있습니다.  이는 시장 상황과  수요 변화에 따른  자연스러운 현상으로,  단기적인 가격 변동보다는  장기적인 시장  흐름을  파악하는 것이 중요합니다.

세종시 아파트 시장은  1기 신도시 재건축  호재와  금리 인상이라는  상반된  요소의 영향을 받고 있어,  투자 전략을  세우는 데  신중함이  필요합니다.  자신의   투자 목표와  위험 감수 수준을  명확히  하고,  지속적인  시장  분석과  전문가의  자문을  통해  현명한  투자  결정을  내려야 할 것입니다.