아파트 매매: 용인 수지구 상황(11월25일)

안녕하세요, 아파트 매수를 고민하는 40대 여러분,  저와 함께 꼼꼼하게 따져보고 최선의 선택을 해보아요!

1. 용인 수지구 아파트 매물 현황 및 가격대 분석
 
수집 데이터를 기반으로 용인 수지구 각 지역(동)별 아파트 매물 현황과 가격대를 분석해 보았습니다.  죽전동과 풍덕천동의 매물 이 가장 많고,  동천동과 상현동은 상대적으로 적은 편입니다.  가격대는 지역과 아파트 단지, 층수에 따라 천차만별이지만,  전반적으로 풍덕천동과 상현동의 고가 매물이 많고, 죽전동은 다양한 가격대의 매물이 분포하고 있는 것을 확인할 수 있습니다.

지역(동)	매물 수	평균 호가(억)	최저 호가(억)	최고 호가(억)
죽전동	81	7.2	4.25	15
풍덕천동	109	8.4	1.29	14.5
동천동	71	8.9	1	32
상현동	101	8.7	2.2	32

*표1 출처:  자체 수집 데이터
 
분석: 표에서 보시다시피 풍덕천동과 상현동은 평균 호가가 높 은 편입니다.  하지만 최고 호가가 32억에 달하는 고가 매물이 존재 하므로 평균 호가만으로는 판단하기 어렵습니다.  죽전동은 5억대부 터 15억대까지 다양한 가격대의 매물이 있어 선택의 폭이 넓습니다. 동천동 역시 고가 매물이 많지만, 1억대 매물도 존재합니다.  단순  평균 호가보다는 본인의 예산과 선호하는 주거 환경을 고려하여 지역을 선택하는 것이 중요합니다.

2. 층수별 가격 차이 및 지역별 고가/저가 단지 분석

같은 아파트 단지라도 층수에 따라 가격 차이가 상당히 납니다.  고 층일수록 조망권과 일조권이 우수하여 가격이 높습니다.  지역별로  고가 단지와 저가 단지를 비교 분석해 보았습니다.

지역(동)	고가 단지	최고 호가 (억)	저가 단지	최저 호가 (억)	층수별 가격 차이 (예시)
죽전동	창죽마을벽산첼시빌	13	내대지마을광명샤인빌	4.25	3/13층(5억5천) vs 13/13층(5억8천) : 3천만원
풍덕천동	래미안수지이스트파크	13.8	수지풍덕천한샘더랜드마크	1.29	저층(1억2천) vs 고층(1억7천) : 5천만원
동천동	한빛마을래미안이스트팰리스	32	동천역자이르네(도시형)	1	저층(6억1천9백) vs 고층(6억7천2백) : 5천2백만원
상현동	광교마을46-1단지광교스타클래스	14.5	광교상현솔하임(도시형)	2.3	저층(2억4천5백) vs 고층(3억2천) : 7천5백만원

*표2 출처: 자체 수집 데이터 분석
 
분석:  고층일수록 가격이 높은 것은 일반적인 현상입니다. 하지만 저층이라고 무조건 저렴한 것은 아닙니다.  1층의 경우 층간소음 이 없고,  개인 정원을 갖춘 경우가 있어 오히려 선호하는 경우도 있습니다.  저가 단지의 경우,  낡은 시설이나 위치 등이 가격에 반영 된 결과일 수 있습니다.  따라서 단순히 층수나 평균 가격만 보고 판단하지 않고,  각 아파트 단지의 특징과 장단점을 꼼꼼히 비교해야  합니다. 특히 저가 단지라고 무시해서는 안 됩니다.  잠재적 가치를 가지고 있을 가능성도 충분히 있습니다.


3. 지역별 저평가 아파트 분석 및 1기 신도시 재건축 호재

데이터 분석과 인터넷 검색을 통해 용인 수지구 내 저평가 가능성이 있는 아파트 단지를 추려보았습니다.  저평가 여부는 여러 요인에 따라 다르게 평가될 수 있으며,  절대적인 기준은 아님을 유의해주세요.

지역(동)	아파트 단지	저평가 가능성 이유
죽전동	도담마을7단지뜨리에체	준공 년도가 다소 오래되었으나, 죽전역과 가까운 위치와 5억대의 상대적으로 낮은 가격이 저평가 가능성을 시사합니다.
풍덕천동	건영	1995년 준공으로 노후화되었으나, 수지구청역과 가까운 입지와 6억대의 가격은 상대적으로 저평가 가능성이 있습니다.
동천동	동문그린	준공 년도가 오래되었고 주차 공간 부족이 가격에 영향을 미쳤을 가능성이 있습니다.
상현동	광교상현솔하임(도시형)	도시형 생활주택으로 소형 평수 위주이며, 일부 2억대의 저렴한 가격대를 형성하고 있습니다.

*표3 출처: 자체 수집 데이터 분석 및 부동산 정보 사이트(직방, 호갱노노 등) 검색
 
분석:  저평가 가능성이 있는 아파트들은 대부분 준공 년도가 오래된 노후 아파트입니다. 하지만  위치,  교통,  학군 등이 좋은 경 우,  리모델링이나 재건축 등의 호재가 있다면  가격 상승 가능성이 충분히 있습니다. 특히 최근 1기 신도시 재건축 사업이 활발하게 추 진되고 있으므로,  수지구 아파트들도  장기적인 관점에서 투자 가치를 고려해볼 필요가 있습니다.  하지만 재건축 사업은 예측 불가능한 변수가 많으므로 신중한 접근이 중요합니다. 기사에서 언급된 분당 시범현대 아파트처럼,  기대감이 가격 상승으로 이어지는 사례가 있 으니 주의깊게 살펴보아야 합니다.

4. 아파트 가격 결정 요소 및 부실공사 문제

아파트 가격은 단순히 지역과 층수만으로 결정되는 것이 아닙니다.  다양한 요인들이 복합적으로 작용합니다.  주요 요인으로는 다음과  같은 것들이 있습니다.
 
* 입지:  교통,  학군,  편의시설 등의 접근성이 중요합니다.   역세권 아파트는 일반적으로 가격이 높습니다.
* 건물 상태:  신축 아파트는 노후 아파트보다 가격이 높습니다.  리모델링 여부도 중요한 요소입니다.  특히 최근 부실공사 문제가 사회적 이슈로 떠오르면서,  시공사의 신뢰도와 건물의 안전성도 가 격에 큰 영향을 미칩니다.  부영건설 등 부실공사 이슈가 있는 시공 사의 아파트는 가격 형성에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.     
* 평수 및 구조:  넓은 평수와  선호하는 구조(판상형,  타워형 등)의 아파트는 가격이 높습니다.
* 주변 환경:  조망권,  일조권,  소음 등이 중요한 요소입니다.  공원이나 녹지가 인접한 아파트는 선호도가 높습니다.
* 시장 상황:  금리,  부동산 정책 등 시장 상황에 따라 아파트 가격이 변동합니다.  최근 부동산 시장 침체에도 불구하고 1기 신도 시 재건축 호재가 집값 상승을 견인하고 있는 점을 고려해야 합니다.

부실공사 조사:  아파트 매수를 결정하기 전에는 반드시 해당 아파트 단지의 부실공사 여부를 꼼꼼하게 확인해야 합니다.  국토교통 부 실거래가 시스템이나 관련 뉴스 기사를 통해 정보를 얻을 수 있으며,  필요한 경우  전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.  부실공사로 인한  하자 보수 문제는 큰 골칫거리가 될 수 있으므로,   사전에 철저하게 조사하는 것이 중요합니다.
 
용인 수지구에서 발생한 아파트 부실공사 문제는 다양한 형태로 드러나고 있습니다. 대표적인 사례로는 다음과 같은 문제가 확인되었습니다.

1. 공동현관 지붕 붕괴 사건: 2024년 7월, 용인 수지구 풍덕천동의 한 아파트에서 공동현관 지붕이 붕괴되는 사고가 발생했습니다. 사고 당시 인명 피해는 없었으나, 지붕의 철근 매립 흔적이 보이지 않아 부실 시공 의혹이 제기되었습니다. 이 아파트는 1994년에 준공된 건물로, 사고 이후 전체 단지의 안전 진단이 진행 중입니다 
2. 천장 누수 및 외벽 균열: 일부 아파트에서 천장 누수, 외벽 균열 등이 발견되었으며, 이는 시공 당시 부실공사 가능성을 시사합니다. 특히 외벽에서 물이 새는 문제는 하자 보수 요청이 지속적으로 들어온 사례로 지적되었습니다
3. 시공사와 입주자 간의 분쟁: 일부 입주민들은 하자 문제에 대한 보수가 미흡하다며 시공사와 갈등을 빚고 있습니다. 특히 시공 품질 검사와 관련된 절차가 논란이 되며, 행정당국의 추가 조사가 필요하다는 의견도 있습니다. 용인시와 관련 기관은 시공 과정에서의 문제 여부를 조사 중이며, 규정 위반 시 행정 처분도 검토하고 있습니다. 입주민들은 시공사의 적극적인 복구 작업과 투명한 원인 규명을 요구하고 있는 상황입니다.

결  론

용인 수지구 아파트 매수는  본인의 예산,  선호하는 주거 환경,  미래 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.  단순히 가격만 보고 판단하지 말고,  각 아파트 단지의 특징과 장단점을 꼼꼼히 비교하고, 부실공사 여부도 철저하게 조사해야 합니다.  그리고  분당 이주를 고려하는 경우에도  위에서 언급한 여러 요소들을  꼼꼼히 따져보고  신중하게 결정하는 것이 중요합니다.  이웃 누나의 조언이 여러분의 현명한 선택에 도움이 되었기를 바랍니다!  힘든  결정이지만,  저는 여러분이 최고의 선택을 할 수 있다고 믿습니다!