아파트 구매를 위한 대출 준비: DTI, LTV, DSR이란? -DSR 2단계 적용에 따른 변화

 2024년 9월부터 시행된 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계는 대출 한도와 조건에 큰 변화를 가져왔습니다. 가계부채 문제를 해결하기 위해 금융당국은 대출 상환 능력을 보다 엄격하게 심사하도록 규제를 강화했으며, 이에 따라 주택 구입을 계획 중인 매수자들은 기존보다 대출을 받기 어려워졌습니다. 특히 수도권의 주택 가격이 여전히 높게 형성된 가운데, 강화된 대출 규제는 주택 시장에 깊은 영향을 미치고 있습니다.

<스트레스 DSR 단계별 시행방식>

구 분		1단계	2단계	3단계(잠정)
시행시기		(기존)‘24.2월~’24.6월 (변경)‘24.2월~’24.8월	(기존)‘24.7월 (변경)’24.9월	(기존)‘25년 초 (변경)’25.7월
적용대상	은행권	주택담보대출	주담대+신용대출	주담대+신용대출 + 기타대출
	2금융권	-	주택담보대출	주담대+신용대출 + 기타대출
스트레스 금리		기본 스트레스 금리의 25% 적용	기본 스트레스 금리의 50% 적용	기본 스트레스 금리의 100% 적용

 

 아파트 구매를 고려하는 과정에서 LTV, DTI, DSR 등 다양한 대출 규제를 정확히 이해하는 것이 매우 중요합니다. 각각의 규제가 어떤 의미를 갖는지, 그리고 최근 적용된 DSR 2단계가 어떻게 대출에 영향을 미치는지 알아보겠습니다.

 

LTV, DTI, DSR의 개념 이해

1. LTV(Loan to Value Ratio)는 주택의 담보 가치를 기준으로 대출 가능한 금액을 나타내는 비율입니다. 다시 말해, 시세 대비 몇 프로까지 주택담보대출을 받을 수 있는지 확인하는 것입니다. 여기서 말하는 시세, 즉 주택담보가치는 KB부동산시세, 감정가액, 국세청 기준시가 등 공신력 있는 평가 자료를 사용하여 결정됩니다. 예를 들어, 주택 가격이 8억 원이고 LTV가 60%라면, 최대 4억 8천만 원의 대출을 받을 수 있습니다. 이는 주택 담보 대출의 안전성을 높이는 기준이 되어, 담보 가치에 따라 대출 한도를 제한하는 역할을 합니다.

    최대대출 가능 금액  = 시세 x LTV

 

2. DTI(Debt to Income Ratio)는 차주의 소득 대비 주택담보대출 원리금 상환액을 의미합니다. 즉, 연간 소득에서 대출 상환에 사용할 수 있는 금액을 계산해 대출 한도를 결정합니다. 만약 DTI가 40%이고 차주의 연소득이 1억 원이라면, 연간 4천만 원을 대출 상환에 쓸 수 있게 됩니다. DTI는 차주의 상환 능력을 평가하는 중요한 지표로 사용됩니다.

    DTI = 연간 소득 / 연간 주택담보대출 원리금 상환액 x 100

 

3. DSR(Debt Service Ratio)은 DTI보다 더 포괄적인 개념으로, 모든 금융권의 대출 원리금 상환액을 소득 대비 계산하여 대출 한도를 제한합니다. DSR은 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출 등 기타 부채까지 포함하여 계산되므로, 더 엄격한 대출 규제로 작용하게 됩니다.

    DSR = 연간 소득 / 연간 대출상환액 x 100 

    * 연간 대출상환액: 모든 대출의 원금 및 이자 상환액이 포함된 금액(제외대출: 서민금융상품, 3백만 원 이하 소액신용대출, 전세자금대출, 이주비·중도금 대출 등) 

 현재 은행 대출에는 40%, 비은행 대출에는 50%의 DSR 규제가 적용되고 있습니다. 예를 들어 연 소득이 5천만 원인 사람이 은행에서 DSR 40%인 대출을 받을 경우 매년 갚아야 할 원리금은 2천만 원을 넘을 수 없습니다. 즉, 4.5% 금리의 30년 주택담보대출 기준 최대 한도는 약 3억 3천만 원이에요.

 

스트레스 DSR

 고정금리가 아닌 변동금리 상품의 경우 금리가 갑자기 상승하면서 늘어난 원리금을 갚기 어려운 상황이 발생할 수 있습니다. 이를 사전에 방지하고자, 대출을 제공하는 금융기관은 스트레스 DSR을 적용하여 대출 한도를 낮추는 방식을 채택합니다. 예를 들어, 2024년 6월 30일까지 적용되고 있는 스트레스 금리는 0.38%입니다. 만약 금리가 5%인 상품을 이용한다고 가정할 때, 스트레스 금리 0.38%를 더해서 금리가 5.38%인 것으로 간주하고 대출 한도를 산정하는 방식입니다. 이는 향후 금리가 오를 가능성을 미리 반영하여, 상환 부담을 계산해 대출 규모를 제한하는 장치입니다. 이는 차주가 금리 변동으로 인한 위험을 덜고 금융기관도 더 안정적인 대출 관리를 할 수 있도록 돕는 장치이나 차주입장에서는 내 대출 한도를 제한하는 부정적 이미지로 인식되기 쉽습니다. 

 

 다음은 구체적인 예시를 들어봤습니다.

 

DSR 2단계 전후 대출 한도 비교

 DSR 2단계가 적용되기 전에는, 차주의 대출 가능 한도는 비교적 유연하게 책정되었습니다. 하지만 2024년 9월 1일부터 DSR 2단계가 시행되면서 대출 한도가 줄어들고 상환 부담이 커졌습니다. 예를 들어, 수도권에서 8억 원짜리 아파트를 매매하려는 사람이 있다고 가정해 보겠습니다.

 

1. DSR 2단계 이전: 연 소득 8천만 원인 사람이 8억 원짜리 집을 구입할 때, DSR 40% 기준으로 연간 상환 가능한 금액은 3,200만 원입니다. 스트레스 금리 0.38%를 더해 총 금리 5.38%로 계산하면, 대출받을 수 있는 금액은 약 4억 8천만 원 정도입니다.

2. DSR 2단계 이후: 위와 마찬가지로 연 소득 8천만 원인 사람이 8억 원짜리 집을 구입할 때, DSR 40% 기준으로 연간 상환 가능한 금액은 3,200만 원입니다. 하지만 스트레스 금리의 50%로 상향 적용되면서,   스트레스 금리 0.75%(2단계 적용/수도권)를 더해 총 금리 5.75%로 계산하면, 대출받을 수 있는 금액은 약 4억 5천만 원 정도입니다. (링크: 대출 계산기 | 금융거래 계산기 | 금융꿀팁 찾기 | 금융소비자 정보포털 파인 (fss.or.kr))

즉, DSR 2단계 적용으로 인해 대출 가능 금액이 줄어들었으며, 차주들은 더 많은 자본을 스스로 마련해야 주택 구입이 가능해졌습니다. 이는 특히 대출 의존도가 높은 중산층과 서민에게 큰 영향을 미치고 있습니다.

 

향후 DSR 3단계와 주택 시장 전망

금융당국은 2025년 7월부터 DSR 3단계를 시행할 계획입니다. DSR 3단계에서는 모든 대출 상품에 대해 더 엄격한 대출 기준이 적용될 예정이며, 차주의 모든 대출을 포함해 대출 상환 능력을 평가하게 됩니다. 이로 인해 대출 한도가 더욱 축소될 가능성이 큽니다. 따라서 주택 시장의 거래량이 감소하고, 부동산 시장이 침체할 가능성도 존재합니다.

 

그러나 부동산 시장은 대출 규제 외에도 금리 변동, 경기 회복 여부, 정부의 정책 변화 등 다양한 요인에 영향을 받습니다. 이런 요소들은 주택 시장의 방향성을 예측하기 어렵게 만들며, 규제가 완화되거나 정책적 지원이 강화되면 시장 분위기가 다르게 전개될 가능성도 있습니다.

 

 따라서 주택 매매를 고려하는 사람들은 단순히 현재의 규제에만 집중하기보다는, 다양한 경제적 요소와 시장의 변화를 주시하며 준비해야 할 것입니다. 앞으로의 부동산 시장 전망에 대한 더 자세한 분석은 다른 글에서 소개하고자 합니다.