분당 아파트 시장은 최근 1기 신도시 재건축 사업 추진에 따라 활기를 띠고 있습니다. 5월 국토교통부의 '1기 신도시 정비 선도지구 선정계획' 발표 이후 분당구 아파 트 가격은 상승세를 기록하였고, 매물 또한 감소 하고 있는 추세입니다. 이러한 현상은 재건축에 대한 기대감과 주택 공급 부족 심화로 인한 수요 증가가 복합적으로 작용한 결과로 분석됩니다. 특히, 기존 아파트의 노후화된 인프라와 주거 환 경 개선에 대한 기대감이 높아지면서, 신규 분양 아파트의 청약 경쟁률 또한 치솟고 있습니다. 이러한 시장 분위기는 분당 아파트 가격의 추가 상 승 가능성을 시사하며, 투자자들의 관심을 끌고 있습니다.
* 2025.01.11 - [분당] - 성남(분당) 아파트 시장 분석(1월 10일): 2024년 11월 ~ 2025년 1월 매물 현황 및 시장 전망
성남(분당) 아파트 시장 분석(1월 10일): 2024년 11월 ~ 2025년 1월 매물 현황 및 시장 전망
1. 성남 아파트 시장 현황 및 분석현재 성남 아파트 시장은 1기 신도시 재건축 기대감으로 활기를 띠고 있습니다. 특히 2024년 5월 22일 국토교통부의 '1기 신도시 정비 선도지구 선정계획' 발표 이
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지역별 대표 아파트 가격 및 특징 비교
아래 표는 분당 지역 주요 동별 대표 아파트의 20평대와 30평대 매물 가격 정보를 정리한 것입니다. 준공년도와 세대 수, 현관구조 등도 함께 고려하여 분석에 활용하 였습니다. 단, 매물 수가 적거나 정보가 부족한 단지는 제외하였습니다.
| 지역 | 단지명 | 평형대 | 가격(억) | 준공년도 | 세대수 | 현관구조 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 롯데 | 선경 | 89/70m²(30평대) | 12억 7천 | 1995 | 976.0 | 복도식 |
| 73B/59m²(20평 대) | 11억 5천 | 1995 | 540 | 계단식 | nan | nan |
| 106A/84m²(30평대) | 15 억 | 2009 | 721 | 계단식 | nan | nan |
| 73B/53m²(20평대) | 7억 2천 | 1994 | 1774 | 복도식 | nan | nan |
| 111B/84m²(30평대) | 17억 | 1991 | 2419 | 복도식 | nan | nan |
| 84/58m²(30평대) | 7억 1천 | 1995 | 1185 | 계단식 | nan | nan |
| 73A/59m²(20평대) | 7억 1 천 | 1995 | 248 | 계단식 | nan | nan |
| 124/101m²(30평대) | 14억 | 1995 | 598 | 계단식 | nan | nan |
| 50A/35m²(20평대) | 6억 1천 | 1994 | 1651 | 복도식 | nan | nan |
| 107B/84m²(30평대) | 15억 | 2009 | 486 | 계단식 | nan | nan |
분석 내용: 표에서 보 는 바와 같이, 지역과 단지, 평형대에 따라 가격 차이가 매우 크게 나타납니다. 구미동의 까치대 우,롯데,선경은 30평대가 12억 7천만원으로, 20평대 까치건영(11억 5천만원)보다 높은 가격을 보입니다. 이는 까치대우,롯데,선경의 경우 용적률이 낮고, 1995년 준공임에도 불구하고 넓은 평수와 복도식 구조의 장점 때문에 가격이 높게 형성된 것으로 추정됩니다. 준공연도가 오래된 아파트일 수록 가격이 낮은 편이지만, 까치대우,롯데,선경 처럼 용적률이 낮거나 입지가 좋으면 가격이 높게 형성될 수 있음을 보여줍니다.
층수 및 동별 가격 차이 분석
아래 표는 동일 단지 내에서 층수에 따른 가격 차이와 동별 가격 차이 를 보여줍니다. 층수가 높을수록, 그리고 인기있는 동일수록 가격이 높게 형성되는 일반적인 경향을 확인할 수 있습니다.
| 지역 | 단지명 | 평형대 | 층수 | 가격(억) | 동별가격차이(억) |
|---|---|---|---|---|---|
| 구미동 | 까치건영 | 73B/59m²(20평대) | 1/4 | 11억 | 0.5 |
| 구미동 | 까치건영 | 73B/59m²(20평대) | 4/4 | 11억 5천 | 0.5 |
| 삼평동 | 봇들2단지이지더원 | 106A/84m²(30평대) | 1/14 | 13억 5천 | 1.7 |
| 삼평동 | 봇들2단지이지더원 | 106A/84m²(30평대) | 14/14 | 15억 | 1.7 |
| 서현동 | 한양 | 111B/84m²(30평대) | 1/15 | 16억 2천 | 4.8 |
| 서현동 | 한양 | 111B/84m²(30평대) | 18/23 | 21억 | 4.8 |
| 야 탑동 | 매화 마을공무원2단지 | 84/58m²(30평대) | 1/21 | 7억 | 0.4 |
| 야탑동 | 매화마을공무원2단지 | 84/58m²(30평대) | 21/21 | 7억 4천 | 0.4 |
| 정자동 | 한솔2단지LG | 124/101m²(30평대) | 1/15 | 14억 | 0.5 |
| 정자동 | 한솔2단지LG | 124/101m²(30평대) | 15/15 | 14 억 5천 | 0.5 |
분석 내용: 까치건영의 경우, 20평대는 최고층과 최저층의 가격 차이가 5천만원입니다. 봇들2단지이지더원 30평대는 최 고층과 최저층의 가격 차이가 1억 7천만원입니다. 한양 아파트의 경우 30평대의 가격 차이가 4억 8천만원으로 가장 큰 차이를 보이고 있습니다. 이러한 차이는 높은 층의 경우 조망권과 일조권이 우수하고, 인기 있는 동의 경우 주변 환경이나 편의시설 접근성이 좋은 점이 반영된 결과입니다.
저평가 단지 및 급매물 분석
지역별 동일 평형대 아파트를 비교 분석한 결과, 상대적으로 저평가된 단지로 판단되는 곳은 다음과 같습니다. 이는 해당 단지의 특징이나 입지, 또는 시장 상황 변화 등을 종합적으로 고려한 결과입니다. 정확한 저평가 판단은 전문가의 의견을 참고해야 합니다. 아래 표는 지역별 최저가 매물 정보를 정리한 것입 니다.
| 지역 | 단지명 | 평형대 | 가격(억) | 참고사항 |
|---|---|---|---|---|
| 구미동 | 까치주공2단지 | 66/49m²(20평대) | 8억 2천 | 급매 |
| 삼평동 | 봇들1단지판교신미주 | 109D/83m²(30평대) | 13억 4천 | 저층 |
| 서현동 | 서현포스파크 | 103/84m²(30평대) | 8억 1천 | 저층 |
| 야탑동 | 매화마을주공4단지 | 50A/35m²(20평대) | 4 억 8천 | 급 매 |
| 정자동 | 한솔4단지주공 | 50A/35m²(20평대) | 6억 1천 | 소형평수 |
| 판교동 | 판교원12단지힐스테이트 | 126D/101m²(30평 대) | 13억 | 저층 |
분석 내용: 까치주공2 단지는 재건축 호재에도 불구하고 20평대가 8억 2천만원으로 상대적으로 저평가 되었을 가능성이 있습니다. 이는 노후된 시설이나 주차 문제 등이 영향을 미쳤을 수 있습니다. 봇들1단지판교신미주, 서현포스파크, 매화마을주공4단지 등의 저층 매물들은 층수에 따른 가격 차이를 고려하면 저 평가 매물로 판단될 수 있습니다. 한솔4단지주공과 판교원12단지힐스테이트는 소형 평수와 저층이라는 점 때문에 저평가된 것으로 보입니다. 다만, 저평가 단지라 할지라도, 단점을 고려해야 하며, 투자 결정 전에는 전문가의 조언을 구하는 것이 중요합니다.
분당 아파트 투자 전략 및 추천 단지
최근 1기 신도시 재건 축 사업 추진으로 분당 아파트 시장은 투자 가치 가 높아지고 있습니다. 하지만, 아파트 가격 상승세가 계속될지는 미래의 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 특히, 주담대 금리 인상은 주택 구매 부담을 높일 수 있으므로, 투자 전에 는 금리 변동 가능성을 고려해야 합니다. 현재 금리는 변동성이 큰 상황이므로, 신중한 접근이 필요합니다.
* 2025.01.31 - [아파트 고를때] - 은행권 가산금리 인하에 따른 향후 부동산 시장 전망
은행권 가산금리 인하에 따른 향후 부동산 시장 전망
최근 주요 시중은행들이 가산금리를 인하하며 대출 빗장을 풀었습니다. iM뱅크는 주택담보대출 가산금리를 0.56%p 인하하여 최저금리가 3.7%까지 낮아졌고, 우리은행 또한 주담대와 전세대출 가산
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분당으로 이주를 고려 하는 사람들에게는 교통과 학군, 그리고 편의시 설을 고려하여 아파트를 선택하는 것이 중요합니 다. 서현역세권 아파트, 판교테크노밸리 근처 아파트, 또는 좋은 학군을 갖춘 아파트가 선호 될 것으로 예상됩니다. 특히, 재건축 사업이 예정된 단지의 경우, 장기 투자 관점에서 매력적 인 투자 대상이 될 수 있습니다. 하지만, 재건 축 사업의 불확실성을 감안하여 투자 계획을 세 우는 것이 좋습니다.
아파트 단지별 호가 변동 추이
아래 표는 일부 아파 트 단지의 11월 23일과 2월 1일의 호가 변동을 비교 분석한 것입니다. 단, 모든 단지에 대한 데이터가 있는 것은 아니며, 호가 변동에는 여러 요 인이 복합적으로 작용할 수 있으므로, 참고 자료로만 활용해야 합니다.
| 단지명 | 날짜 | 호가(억) |
|---|---|---|
| 까치건영 | 2024-11-23 | 11억 5천 |
| 까치건영 | 2025-02-01 | 12억 |
| 까치대우롯데선경 | 2024-11-23 | 12억 7천 |
| 까치대우롯데선경 | 2025-02-01 | 15억 |
| 봇들2단지이지더원 | 2024-11-23 | 15억 |
| 봇들2단지이지더원 | 2025-02-01 | 16억 |
| 효자촌그린타운 | 2024-11-23 | 7억 2천 |
| 효자촌그린 타운 | 2025-02-01 | 8억 |
| 한양 | 2024-11-23 | 17억 |
| 한양 | 2025-02-01 | 18억 5천 |
| 매화마을공무원2단지 | 2024-11-23 | 7억 1천 |
| 매화마을공무원2 단지 | 2025-02-01 | 8억 2천 |
| 한솔2단지LG | 2024-11-23 | 14억 |
| 한솔2단지LG | 2025-02-01 | 15억 |
| 한솔4단지주공 | 2024-11-23 | 6억 1천 |
| 한솔4단지주공 | 2025-02-01 | 7억 |
| 판교원3단지푸르지오 | 2024-11-23 | 17억 |
| 판교원3단지푸르지오 | 2025-02-01 | 19억 |
분석 내용: 표에서 확인할 수 있듯이, 대부분의 아파트 단지에서 2개월 사이에 호가가 상승했습니다. 특히, 까치대우,롯데,선경과 한솔2단지LG의 경우 상승폭이 상당히 큽니다. 이는 1기 신도시 재건축 사업에 대한 기대감이 가격 상승에 영향을 미쳤을 가능성이 높습니다.
분당 아파트 시장에 대한 최근 뉴스 분석 및 지역별 영향
최근 분당 아파트 시장과 관련된 뉴스를 분석해 보면, 긍정적인 뉴스와 부정적인 뉴스가 혼재되어 있습니다. 긍정적인 뉴스로는 1기 신도시 재건축 사업 추진, 판교 테크노밸리 확장 등이 있으며, 부정적인 뉴스로 는 전반적인 부동산 시장 침체, 금리 인상 등이 있습니다.
* https://www.sedaily.com/NewsView/2GOTC37Y2K/GB03
'재건축 시동' 분당 신고가에…판교 '키 높이기'
부동산 > 주택 뉴스: 1기 신도시 선도지구 선정 이후 경기도 분당 신도시내의 서현·수내 재건축 단지들이 연일 신고가를 갈아치우는 가운데 인...
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아래 표는 최근 뉴스 에 따른 지역별 아파트 시장 영향 전망을 정리 한 것입니다.
| 지역(동) | 뉴스영향(긍정/부정) | 영향받을 단지 | 예 상가격변동 |
|---|---|---|---|
| 까치대우 | 롯데 | 선경 | 상승 |
| 까치주공2단지 | 보합 또는 소폭 하락 | nan | nan |
| 봇들2단지이지더원 | 상승 | nan | nan |
| 한양 | 상승 | nan | nan |
| 서현포스파크 | 보합 또는 소폭 하락 | nan | nan |
| 매화마을공무원2단지 | 상승 | nan | nan |
| 매화마을주공4단지 | 소폭 하락 | nan | nan |
| 한솔2단지LG | 상승 | nan | nan |
| 한솔4단지주공 | 보합 또는 소폭 하락 | nan | nan |
| 판교원3단지푸르지오 | 상승 | nan | nan |
| 판교원4단지휴먼시아푸르 지오 | 보합 또는 소폭 하락 | nan | nan |
분석 내용: 재건축 호 재가 있는 지역 (구미동, 삼평동, 서현동, 야탑동, 정자동, 판교동)은 가격 상승이 예상됩니다. 반면, 재건축 호재가 미미하거나 노후도가 높은 지역은 가격 상승폭이 제한적일 가능성이 높습니다. 하지만, 금리 인상 등 거시경제적 요인이 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칠 수 있으므로, 투자 결정 시 신중한 접근이 필요합니다.
결 론
분당 아파트 시장은 1 기 신도시 재건축 사업 추진으로 인해 가격 상승과 매물 감소가 동시에 나타나고 있습니다. 각 지역별, 단지별 특징과 최근 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중한 투자 전략을 세우는 것 이 중요하며, 주담대 금리 변동과 정부 정책 변화 등 거시경제적 요인에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다. 투자 결정 전에는 전문가 의 의견을 참고하는 것을 추천합니다.
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