성남시 분당구 아파트 시장 분석(12월30일)

안녕하세요. 최근 1기 신도시  재건축 사업이 본격화되면서 성남시 분당구 아파트 시장의 분위기가 매우 뜨겁습니다. 자체 수집한 데이터 를 바탕으로 분당구 아파트 시장을 면밀히 분석하고, 투자 전략을 제시해 드리겠습니다.

1. 성남시 분당구 아파트 시장 현황 및 지역별 가격  분석

먼저, 자체 수집한 데이터를 토대로 분당구 내 주요  지역(동)의 대표 아파트를 선정하여 20평대와 30평대 의 가격대를 비롯한 주요 정보를 정리해 보았습니다.  분석 대상은 매물이 다수 존재하고 대표성을 갖는 아파트 단지로 국한하였습니다.

지역	단지명	평형대	가격(억)	준공시기	세대수	현관구조	층수	건폐율	용적률	특징
구미동	까치건영	20평대	11-13	1995년 06월	540세대	계단식	2-4층	32%	95%	미금역 역세권
구미동	까치대우 롯데선경	30평대	11.5-14.5	1995년 11월	976세대	복도식	1-25층	13%	145%	미금역 역세권, 대형평수 다수
삼평동	봇들2단지이지더원	30평대	13.5-15.2	2009년 02월	721세대	계단식	1-15층	14%	136%	판교 인접
서현동	효자촌삼환	30평대	12.5-15	1992년 05월	632세대	계단식	1-20층	15%	174%	서현역 역세권
야탑동	매화마을주공3단지	20평대	07-08	1993년 05월	851세대	복도식	2-15층	14%	101%	야탑역 인접
야탑동	목련마을영남	30평대	8-9.5	1995년 09월	294세대	계단식	2-17층	16%	167%	야탑역 및 판교 인접

*참고링크: 2024.11.24 - [분당] - 성남 분당 아파트 동향 (11월 24일 )

성남 분당 아파트 동향 (11월 24일 )

 

위 표는 자체 수집한 데이터를 바탕으로 작성되었으며,  각 아파트의 가격은 호가를 기준으로 하였습니다.  같은 지역 내에서도 아파트의 준공 시기, 세대수, 현관 구조, 용적률 및 건폐율 등에 따라 가격 차이가 크게 나타나는 것을 확인할 수 있습니다. 특히,  용적률과 건폐율이 낮은 단지일수록 상대적으로 높은 가격을 형성하는 경향이 있습니다.  이는 주거 환경의 쾌적 성과 관련이 깊습니다.

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2. 아파트 층수 및 동별 가격 차이 분석

다음은 분당구 주요 대장 아파트 단지 내 20평대와 30평대 호수의 층수에 따른 가격 차이를 분석한 결과입 니다.  층수가 높을수록 조망권이 좋고, 프라이버시가 보장되기 때문에 가격이 높게 형성되는 것을 알 수  있습니다.

지역	단지명	평형대	층수	가격(억)	가격차이(억)
구미동	까치건영	20평대	2층	11	2
구미동	까치건영	20평대	4층	13	2
구미동	까치대우	30평대	저층	11.5	3
구미동	까치대우	30평대	고층	14.5	3
삼평동	봇들2단지이지더원	30평대	저층	13.5	1.7
삼평동	봇들2단지이지더원	30평대	고층	15.2	1.7
서현동	효자촌삼환	30평대	저층	12.5	2.5
서현동	효자촌삼환	30평대	고층	15	2.5
야탑동	매화마을주공3단지	20평대	저층	7	1
야탑동	매화마을주공3단지	20평대	고층	8	1
야탑동	목련마을영남	30평대	저층	8	1.5
야탑동	목련마을영남	30평대	고층	9.5	1.5

 

자체 수집한 데이터에 따르면, 분당구 아파트의 경우 층수에 따른 가격 차이는 평균적으로 1억에서 3억 원 수준입니다.  이는 단지와 평형에 따라 다를 수 있습 니다.  또한, 같은 평형대라도 동(棟)에 따라 가격 차이가 발생하는데, 이는 일조량, 조망권, 소음, 주변  환경 등 여러 요인의 영향을 받기 때문입니다.       

3. 저평가 아파트 단지 및 급매 분석

지역별 동일 평형대 아파트를 비교 분석하여 상대적으로 저평가된 단지를 추정해 보았습니다.  저평가는 여러 요인에 의해 발생할 수 있는데,  단지의 노후도,  주변 환경,  교통 편의성 등이 주요 요인이 될 수 있 습니다.  다만, 이는 단순 추정이며, 실제 거래 가격 은 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

저평가 단지로는 야탑동의 매화마을주공 3,4단지가 있습니다.  다른 지역에 비해 상대적으로 낮은 가격대를 형성하고 있으나, 야탑역 인접 및  초등학교 인접이 라는 입지적 장점을 갖고 있기 때문에 재건축 호재를 고려하면 투자 가치가 있습니다.

야탑동 매화마을 아파트 단지

다음은 자체 수집한 데이터 중 각 동에서 가장 저렴한 호가를 제시한 아파트 매물 정보입니다.  급매로 분 류될 수 있는 매물들이며, 시장 상황에 따라 가격 조 정이 가능할 수 있습니다.

지역	단지명	평형대	가격(억)	층수	특징
구미동	까치주공2단지	20평대	8.3	8층	급매 올수리
구미동	하얀주공5단지	소형평수	5.9	1층	급매
삼평동	봇들2단지이지더원	30평대	13.5	1층	급매
서현동	효자촌그린타운	소형평수	7.1	1층	급매
야탑동	매화마을주공4단지	소형평수	4.8	15층	급매
정자동	한솔4단지주공	소형평수	5.9	12층	급매

4. 성남시 분당구 아파트 투자 전략 및 추가 분석    

1기 신도시 재건축의 영향을 받는 분당구 아파트 시장에서는  정부 정책의 진행 상황과  재건축 사업의 구 체적인 계획 발표 시점을 주의 깊게 살펴보아야 합니 다.  특히, 재건축 선도지구로 지정된 지역은 집값 상승이 더욱 가파르게 진행될 것으로 예상됩니다. 자체 수집한 데이터에서  '까치신원', '효자촌삼환', '장미1단지동부', '봇들2단지이지더원', '판교원3단지푸르 지오' 등의 단지는 재건축에 대한 기대감으로 가격 상승이 예상되는 지역입니다.

* 참고: 2024.12.15 - [분당] - 아파트 매매, 성남시 분당구 아파트 시장 분석(11월과 12월 분위기 비교): 1기 신도시 재건축의 바람 속에서

아파트 매매, 성남시 분당구 아파트 시장 분석(11월과 12월 분위기 비교): 1기 신도시 재건축의 바

하지만,  단순히 재건축 기대감만으로 투자 결정을 내리는 것은 위험할 수 있습니다.  아파트의 노후도,   주변 환경,  교통 편의성,  학군,  주차 편의성 등 다양한 요소들을 종합적으로 고려해야 합니다.  또한,  최근  주담대 금리 상승 추세를 감안하여  자금 계획 을 신중하게 세워야 합니다.

인터넷 기사 검색 결과, 현재 주담대 금리는 변동성이 크며, 높은 금리를 유지하고 있으나 하락 가능성이 보이고 있습니다. 아직은  고금리 시대에는  대출 이자 부담을 최소화하기 위해  자기 자본 비율을 높이는 전략이 필요합니다.

5.  시장 분위기 분석 및 추가 정보

2024년 11월 6일과 12월 27일 데이터를 비교하면, 일 부 단지의 호가가 변동된 것을 확인할 수 있습니다.  특히 재건축 기대감이 높은 지역일수록 가격 상승폭이 큽니다. 예를 들어, 백현동 일대의 고급 아파트는   몇 달 사이에 가격이 수억 원씩 상승했습니다.  하지 만 모든 단지의 가격이 동일하게 상승하는 것은 아닙 니다.  단지의 위치,  특징,  상태 등에 따라 가격 변동 폭이 상이하게 나타납니다.

 

아래 표는 자체 수집한 데이터와 기사 내용을 바탕으 로 1기 신도시 재건축의 영향을 받을 것으로 예상되는 분당구 아파트 단지 및 지역을 정리한 것입니다.    

지역	단지명	재건축영향	예상영향
구미동	까치신원	선도지구	높은 가격 상승
서현동	삼성	한신	선도지구 높은 가격 상승
서현동	우성	선도지구	높은 가격 상승
야탑동	매화마을주공3단지	일반지구	가격 상승
정자동	상록우성	일반지구	가격 상승
판교동	판교원10단지힐스테이트	일반지구	가격 상승

 

결론적으로, 성남시 분당구 아파트 시장은 1기 신도시 재건축 사업의 영향을 크게 받고 있으며,  가격 상승과 매물 감소가 동시에 진행되고 있습니다.  투자를  고려하시는 분들은  단순히 가격 상승만을 기대하기보다는  단지의 특징과  주변 환경,  교통 여건,  학군 등을 꼼꼼히 따져  신중한 투자 결정을 내리시는 것이 중요합니다.  특히 주담대 금리 상승을 고려한 자금 계획이 필수적입니다.  본인의 상황에 맞는 아파트를 찾기 위해서는  전문가와 충분한 상담을 거치는 것이 좋습니다.