성남(분당) 아파트 시장 분석(1월 10일): 2024년 11월 ~ 2025년 1월 매물 현황 및 시장 전망

1. 성남 아파트 시장 현황 및 분석

현재 성남 아파트 시장은 1기 신도시 재건축 기대감으로 활기를 띠고 있습니다. 특히 2024년 5월 22일 국토교통부의 '1기 신도시 정비 선도지구 선정계획' 발표 이후 분당구를 중심으로 집값 상승세가 두드러지게 나타나고 있습니다. 한국부동산원 자료에 따르면 분당구는 5월 4주부터 10월 2주까지 누적 5.15% 상승했고, 안양시 동안구도 같은 기간 2.77% 상승했습니다. 이러한 상승세는 신고가 거래 사례에서도 확인됩니다. 분당구 시범현대아파트의 경우, 9월에 전용면적 174㎡가 21억원에 거래되어 직전 최고가보다 5억 5천만원이나 높은 가격을 기록했습니다.

하지만, 매물 감소 현상도 심각합니다. 부동산 빅데이터 업체 아실의 자료에 따르면, 최근 한 달간 분당구의 매물은 3.5% 감소했습니다. 이는 매수세 증가와 매도자들의 매물 회수 현상으로 이어지고 있음을 보여줍니다.

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2. 지역별 대표 아파트 가격 비교 분석 

아래 표는 자체 수집한 데이터를 바탕으로 성남시 주요 지역(동)의 대표 아파트 20평대와 30평대 매물의 가격대, 준공 시기 등을 정리한 것입니다. 분석에 사용된 데이터는 2024년 11월 23일, 2025년 1월 9일, 2025년 1월 10일의 데이터를 종합하여 작성하였습니다. 단, 매물 수가 적거나 다양한 데이터를 확보하지 못한 아파트 단지는 제외했습니다.

지역	단지명	평형대	준공시기	세대수	현관구조	가격(억)	층수	건폐율	용적률	특징
분당구 구미동	까치건영	20평대	1995년 6월	540세대	계단식	10~12억	2~4층	32%	95%	미금역 역세 권
분당구 구미동	까치대우롯데선경	30평대	1995년 11월	976세대	복도식	12~15억	2~25층	13%	145%	미금역 역세권 조경 우수
분당구 야탑동	아이파크	30평대	2003년 11월	270세대	계단식	15~16억	2~15층	17%	209%	야탑역 역세권
분당구 정자동	한솔1단지 청구	30평대	1994년 4월	858세대	복도식	12~16억	2~20층	11%	155%	불정초등학교 인근
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위 표에서 볼 수 있듯이, 지역과 단지, 평형대에 따라 가격 차이가 상당히 크다는 것을 알 수 있습니다. 같은 지역 내에서도 단지별 가격 차이는 물론, 동일 단지 내에서도 층수에 따른 가격 차이가 존재합니다.

3. 층수 및 단지 내 가격 차이 분석 

아래 표는 분당구, 구미동, 야탑동, 정자동의 대표적인 아파트 단지의 20평대와 30평대 호수에 대한 층수별 가격 차이와 단지 내 동별 가격 차이를 보여줍니다. 층수는 저층(1~3층), 중층(4~7층), 고층(8층 이상)으로 구분했습니다.

지역	단지명	평형대	층수	가격(억)	동별가격차이(억)
분당구 구미동	까치건영	20평대	저층	10.8	2.0
분당구 구미동	까치건영	20평대	중층	11.5	2.0
분당구 구 미동	까치건영	20평대	고층	12.0	2.0
분당구 구미동	까치대우롯데선경	30평대	저층	12.0	3.0
분당구 구미동	까치대우롯데선경	30평대	중층	13.0	3.0
분당구 구미동	까치대우롯데선경	30평대	고층	15.0	3.0
분당구 야탑동	아이파크	30평대	저층	15.0	1.5
분당구 야탑동	아이파크	30평대	중층	15.0	1.5
분당구 야탑동	아이파크	30평대	고층	16.5	1.5
분당구 정자 동	한솔1단지 청구	30평대	저층	12.0	4.0
분당구 정자동	한솔1단지청구	30평대	중층	14.0	4.0
분당구 정자동	한솔1단지청구	30평대	고층	16.0	4.0
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층수가 높아질수록 가격이 상승하는 경향이 나타나며, 같은 평형대라도 동에 따라 가격 차이가 최대 몇억까지 발생하는 것을 확인할 수 있습니다. 이는 단지 내 위치, 조망, 향 등의 차이에 따른 선호도 차이를 반영하는 것입니다.

4. 지역별 저평가 단지 및 급매물 분석 

자체 수집한 데이터 분석 결과, 2024년 11월 23일 기준으로 지역별 동일 평형대에서 상대적으로 저평가된 것으로 추정되는 아파트 단지는 다음과 같습니다. 저평가 판단은 해당 지역 내 다른 아파트 단지의 호가와 비교하여 상대적으로 낮은 가격대를 형성하는 경우를 기준으로 하였습니다. 객관적인 저평가 여부는 추가적인 시장 분석이 필요합니다.

지역	단지명	평형대	가격(억)	저평가 이유
까치주공2단지	30평대	9~10억	노후 단지	주차공간 부족
매화마을주공4단지	20평대	5억	노후 단지	주차공간 부족
한솔4단지주공	20평대	6억	노후 단지	주차공간 부족

또한, 각 지역별 급매물(최저가)로 추정되는 아파트는 아래와 같습니다. 이는 자체 수집한 데이터 기준이며, 실제 매매가격은 다를 수 있습니다.

지역	단지명	동	호가(억)	특징
까치주공2단지	208동	8.3억	급매	올수리
매화마을주공4단지	407동	4.89억	급매	올수리
한솔4단지주공	402동	5.9억	급매	올수리

5. 성남 아파트 구매 추천 및 추가 분석

1기 신도시 재건축 사업 추진은 성남 아파트 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 하지만, 주담대 금리 상승과 경기 침체 가능성 등 부정적인 요인도 고려해야 합니다.현재 기준금리하락이 실제 대출 금리하락으로 바로 이어지고 있진 않아 아직은 높은 상황이므로, 자금 계획을 신중히 세워야 할 것입니다. (* 2025.01.02 - [아파트 고를때] - IRS 금리 급락! 주택담보대출 금리 하락?!)

IRS 금리 급락! 주택담보대출 금리 하락?!

성남으로 이주를 계획하는 사람에게는 교통, 학군, 편의시설 등을 고려하여 아파트를 선택하는 것이 중요합니다. 분당구는 미금역과 서현역 등 교통이 편리하고 학군도 우수하며, 판교 신도시와 가까워 직주근접도 장점입니다. 하지만, 가격이 상대적으로 높은 편입니다. 야탑동은 GTX역세권 개발 호재가 있으며,정자동은 정자역과 가까운 위치에 있습니다. 자신의 상황에 맞는 지역과 아파트를 신중하게 선택하는 것이 좋습니다.

6. 시계열 데이터를 통한 호가 변화 분석  

아래 표는 자체 수집한 데이터를 바탕으로 일부 아파트 단지의 호가 변동 추이를 나타낸 것입니다.

단지명	날짜	호가(억)
까치건영	2024-11-23	10.9~13
까치건영	2025-01-09	10.8~12
까치대우롯데 선경	2024-11-23	11.5~14.5
까치대우롯데선경	2025-01-09	12~15.5
아이파크	2024-11-23	15~16.5
아이파크	2025-01-09	15~16.5
한솔1단지청구	2024-11-23	12~15.7
한솔1단지청구	2025-01-09	12~16

데이터가 부족하여 모든 단지에 대한 분석은 어렵지만, 일부 단지의 경우 2024년 11월 대비 2025년 1월 호가가 소폭 하락하거나 유지되는 경향을 보이는 것을 확인할 수 있습니다. 이는 시장 변동성을 반영하는 것으로, 향후 시장 전망을 예측하는 데 중요한 정보가 됩니다.

7. 성남시 개발 호재 및 악재 분석

성남시는 GTX-A 노선 개통 예정, 판교 제3테크노밸리 조성 등의 개발 호재가 있습니다. 이러한 호재는 아파트 가격 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다. 특히 교통 접근성이 개선되는 지역, 판교와 가까운 지역의 아파트 가격 상승폭이 클 것으로 예상됩니다. (* 2024.12.25 - [분당] - 성남시 분당구 아파트 시장 분석: 1기 신도시 재건축의 바람과 투자 전략)

성남시 분당구 아파트 시장 분석: 1기 신도시 재건축의 바람과 투자 전략

반면, 높은 주택 가격, 금리 인상 등의 악재도 존재합니다. 이러한 악재는 아파트 매매 시장의 거래량 감소, 가격 상승 둔화 등으로 이어질 수 있습니다.

 

성남 아파트 시장은 1기 신도시 재건축 기대감으로 활기를 띠고 있으나, 주담대 금리 상승과 경기 침체 가능성 등의 악재도 함께 고려해야 합니다. 투자 또는 거주 목적으로 아파트 매수를 고려하는 경우, 각 지역의 특징과 개발 호재, 금리 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 분석은 자체 수집한 데이터와 공개된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 향후 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.