서울 성동구 아파트 시장 분석: 2024년 연말, 지금이 기회일까요?

안녕하세요. 오랜 경험과 노하우를 바탕으로 부동산 시장을 분석해 온 전문가입니다.  요즘 서울 부동산 시장, 특히 아파트 시장의 변동성이 커지면서 많은 분들이 불 안감을 느끼고 계실 것입니다.  하지만 혼란 속에서도 기회는 존재합니다. 오늘은  제가 제공받은 서울시 성동구 아파트 매물 데이터를 바탕으로 성동구 아파트 시장의 현황과 투자 전략에 대해 꼼꼼하게 분석해 드리겠습니다.  마치 든든한 조력자처럼 말이죠.  함께 성동구 아파트 시장을 파헤쳐 봅시다!

1. 서울 성동구 아파트 시장 현황: 지역별 대표 아파트 분석

먼저, 자체 수집한 데이터를 바탕으로 성동구 각 지역(동)의 대표적인 아파트들을 20평대와 30평대로 구분하여 분석해 보겠습니다. 매물이 너무 많은 아파트 단지는 제외하 고,  각 동을 대표하는 1~2개 단지의 정보만을 정리했습니다.  다음은 분석 결과를 요약한 표입니다.

지역	단지명	평형대	가격(억)	준공시기	세대수	현관구조	층수	건폐율	용적률	특징
금호동1가	e편한세상금호파크힐스	20평대	16	2019년 05월	1193세대	계단식	17층	21%	253%	신축	시티뷰
금호동1가	e편한세상금호파크힐스	30평대	19	2019년 05월	1193세대	계단식	21층	21%	253%	신축	남향/남서향
금호동2가	래미안하이리버	20평대	14.5	2012년 05월	847세대	계단식	20층	20%	248%	한강 조망
금호동2가	래미안하이리버	30평대	17	2012년 05월	847세대	계단식	20층	20%	248%	한강 조망
성수동1가	강변건영	20평대	20	2002년 02월	580세대	계단식	24층	20%	301%	한강 조 망
성수동1가	강변건영	30평대	22	2002년 02월	580세대	계단식	25층	20%	301%	한강 조 망
옥수동	e편한세상옥수파크힐스	20평대	16	2016년 11월	1976세대	계단식	17층	20%	208%	한강 조망
옥수동	e편한세상옥수파크힐스	30평대	21	2016년 11월	1976세대	계단식	18층	20%	208%	한강 조망
행당동	서울숲리버뷰자이	20평대	17	2018년 06월	1034세대	계단식	39층	19%	280%	한강 조망
행당동	서울숲리버뷰자이	30평대	20	2018년 06월	1034세대	계단식	35층	19%	280%	한강 조망
마장동	왕십리금호어울림	20평대	13.5	2006년 09월	367세대	계단식	24층	18%	280%	왕십리역 인접
마장동	왕십리금호어울림	30평대	14	2006년 09월	367세대	계단식	24층	18%	280%	왕 십리역 인접

위 표에서 보시듯,  성동구는 금호동, 옥수동, 성수동, 행당동, 마장동 등 다양한  지역에 다양한 시공사의 아파트들이 분포하고 있습니다.  금호동의 e편한세상금호파크힐스는 2019년 준공된 신축 아파트로 시티뷰가 장점이며, 옥수동의 e편한세상옥수파크힐스는 2016년 준공된 대단지 아파트로 한강 조망이 가능합니다.  성수동은 강변건영과 같이 한강 조망을 가진 아파트와 서울숲과 가까운 아파트들이  고가에 거래되는 분위기입니다. 행당동과 마장동은 왕십리역과의 접근성이 좋은 아파트들이  주를 이루고 있고, 왕십리역 주변 재개발로 인한 가격 상승 기대감도 반영된 것으로 보입니다. 준공시기, 세대수, 건폐율, 용적률과 같은 요소들이 가격에 영향을 미치는 것을 확인할 수 있습니다.

 

2. 아파트 층수별 가격 차이 및 지역별 대장 아파트 분석

다음은 지역별 대표 아파트 단지 내에서 층수에 따른 20평대와 30평대 아파트 가격 차이를 분석한 표입니다.

지역	단지명	평형대	저층(억)	중층(억)	고층(억)	층수별가격차이
금호동1가	e편한세상금호파크힐스	20평대	15.6	16	16	0.4
금호동1가	e편한세상금호파크힐스	30평대	18.1	19	20	1.9
금호동2가	래미안하이리버	20평대	13.4	14.5	14.5	1.1
금호동2가	래미안하이리버	30평대	16.1	17	17	0.9
성수동1가	강변건영	20평대	20	21	22	2
성수동1가	강변건영	30평대	20.5	21	22.5	2
옥수동	e편한세상옥수파크힐스	20평대	16	17	19	3
옥수동	e편한세상옥수파크힐스	30평대	18	19.5	20	2
행당동	서울숲리버뷰자이	20평대	17	19.4	21	4
행당동	서울숲리버뷰자이	30평대	18	21	23	5
마장동	왕십리금호어울림	20평대	12.8	13.5	14	1.2
마장동	왕십리금호어울림	30평대	13.7	14	14	0.3

 

 

층수별 가격 차이는 단지별로 다르게 나타나고 있습니다.  e편한세상금호파크힐스의 경우 30평대에서 층수에 따른 가격 차이가 더 크게 나타나고 있는데, 이는 고층일 수록 조망권이 좋기 때문입니다.  래미안하이리버와 e편한세상옥수파크힐스는 한강 조망이 가능한 아파트들이 고층에서 높은 가격을 보이고 있으며, 서울숲리버뷰자이 는 고층일수록 한강 조망이 우수하여 가격 차이가 상대적으로 큽니다.

3. 저평가 아파트 단지 및 급매물 분석

지역별 동일 평형대에서 상대적으로 저평가된 아파트 단지 및 급매물에 대해서도 분석해 보겠습니다.  다음 표는 동별로 저평가된 아파트 단지(상대적인 저평가를 의미하며, 절대적인 저평가는 아닙니다)와 급매물로 추정되는 최저가 매물을 정리한 것 입니다.

지역	단지명	평형대	가격(억)	참고사항
금호동1가	벽산	30평대	13	2001년 준공	노후 단지이나 재건축 기대감 존재
금호동2가	금호자이1차	20평대	12.95	저층 급매
성수동1가	한양현대	30평대	11	노후 단지이나 서울숲 인접
옥수동	극동그린	30평대	13.5	노후 단지이나 한강 조망
행당동	행당대림	20평대	10.5	노후 단지이나 행당역 인접
마장동	청계현대	20평대	7.9	노후 단지이나 마장역 인접
마장동	왕십리중앙하이츠	20평대	8.6	저층 급매

 

 

위 표에서 보시는 바와 같이 금호동의 벽산아파트, 성수동의 한양현대, 옥수동의 극동그린, 행당동의 행당대림, 마장동의 청계현대, 왕십리중앙하이츠 아파트 등은 다 른 아파트 단지에 비해 상대적으로 저평가된 것으로 분석됩니다.  하지만 이는 노후화된 단지라는 점을 고려해야 합니다.  재건축 가능성 등을 고려하면 투자 가치가  있을 수 있습니다. 또한, 각 단지 내에서도 저층이나 특정 위치의 아파트들은 급매 수준의 최저가로 나와있습니다.  이러한 매물들은 빠르게 계약될 가능성이 높으므로, 관심이 있다면 신속한 결정이 필요합니다.

4. 서울시 성동구 아파트 투자 전략 및 추천 아파트

어떤 분이 서울시 성동구로 이주를 고려하시는지,  어떤 아파트를 보는 것이 좋을지에 대해서는  개인의 라이프스타일과 예산,  투자 목표 등을 종합적으로 고려해야  합니다.  하지만, 제가 오랜 경험을 바탕으로  몇 가지 조언을 드리자면,

• 교통 편의성을 중시한다면, 왕십리역 인근 마장동이나 행당동의 아파트를 고 려할 수 있습니다. 왕십리역은 여러 지하철 노선이 교차하는 교통 요충지이기 때문 에 편리한 출퇴근을 원하시는 분들에게 적합합니다.
• 조망권을 중요하게 생각하신다면, 한강이나 서울숲 조망이 가능한 금호동, 옥수동, 성수동 아파트가 좋습니다. 특히,  한강 조망 아파트는 가격이 높지만, 그만 큼 프리미엄을 기대할 수 있습니다.
• 학군을 중요시하는 분들이라면,  초등학교가 가까운 금호동, 옥수동, 마장동, 행당동의 아파트를 고려하는 것이 좋을 것입니다.
• 합리적인 가격을 원하시는 분들은, 상대적으로 저평가되었거나 급매물이 나온 아파트들을 살펴보는 것도 좋은 전략입니다. 단,  노후화된 단지의 경우 재건축 사업 진행 여부와 기간 등을  꼼꼼하게 확인해야 합니다.  특히,  재건축 호재가 있는  벽산아파트 등의 단지는 장기적인 관점에서 투자 가치를 고려해볼 만합니다.     

5. 1기 신도시 재건축과 성동구 아파트 시장의 연관성 분석

최근 1기 신도시 재건축 사업이 본격화되면서  서울 주변 지역 아파트 시장에도 영 향을 미치고 있습니다.  특히,  1기 신도시의 재건축으로 인해  서울로의 이주 수요가 증가할 가능성이 높고, 이는 성동구 아파트 가격 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 하지만, 이는 단순한 예측일 뿐이며, 실제로 어떤 영향을 미칠지는  여러 요인에 따라 달라질 수 있습니다.

6. 주담대 금리 변동과 아파트 시장 전망

현재 주담대 금리는 변동성이 매우 큽니다. 최근 금리 인상 추세가 주춤하고 있지만, 향후 금리 인상 가능성을 배제할 수 없기 때문에, 아파트 구매 시  금리 변동 위 험을 고려해야 합니다. 금리 인상 시 대출 이자 부담이 커질 수 있으므로,  자신의 상환 능력을 꼼꼼하게 따져보는 것이 중요합니다.  금리 변동에 따른  대출 상환 계획을  미리 세워두면 리스크 관리에 도움이 될 것입니다.  최근 금리 관련 기사들을 참고하여  자신에게 맞는 대출 전략을 수립하시기 바랍니다.

7. 결론: 성동구 아파트 투자 전략 요약

서울 성동구 아파트 시장은  다양한 입지 조건과 아파트 특징을 가진 매물들이 존재합니다.  투자 시에는  개인의 상황과 목표에 맞는 전략을 세우는 것이 중요하며,  특히  1기 신도시 재건축의  간접적인 영향,  주담대 금리 변동 등의 위험 요소를  고려해야 합니다.  저평가 매물이나 급매물을  잘 활용하면  좋은 투자 기회를 얻을 수 있을 것입니다.  그러나  신중한 검토와 전문가의 조언을  받는 것이 중요하다 는 것을 잊지 마세요.  이 분석이 여러분의 현명한 투자 결정에 도움이 되기를 바랍니다.