송파구 아파트 시장 분석(1월 12일): 지역별 가격 동향 및 투자 전망

송파구는 서울에서도 손꼽히는 부촌으로,
뛰어난 교육 환경과 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어
꾸준히 높은 인기를 누리고 있는 지역입니다.
최근 1기 신도시 재건축 사업 추진 등의 호재와 더불어
송파구 아파트 시장은 활기를 띠고 있으며,
특히 금리하락이 예상되면서 주택 구매 수요가 증가하고 있습니다.
이러한 상황 속에서 송파구 아파트 매물에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

1. 지역별 대표 아파트 가격 및 특징 비교

아래 표는 송파구 각 지역(동)의 대표적인 아파트 1~2개를 선정하여 20평대와 30평대의 가격대, 준공시기, 세대수, 현관구조, 층수, 건폐율, 용적률 등의 정보를 정리한 것입니다.

지역	단지명	준공시기	세대수	현관구조	평형대	호가	층수	건폐율	용적률	특징
헬리오시티	2018년 12월	9510세대(기타임대 포함)	계단식	84A/59m²(20평대)	20억	14/22층	19%	285%	대규모 단지	다양한 커뮤니티 시설
가락금호	1997년 08월	915세대	복도식	81A/59m²(20평대)	12억	5/26층	22%	397%	대규모 단지	지역난방
래미안파크팰리스	2007년 11월	919세대	계단식	86/59m²(20평대)	15억	12/16층	16%	249%	가동초등학교 인접	지역난방
송파롯데캐슬파인힐(주상복합)	2003년 12월	102세대	계단식	47B/33m²(20평대)	2억	8/13층	58%	915%	초역세권	지역난방
올림픽선수기자촌	1988년 06월	5540세대	계단식	82/62m²(20평대)	19억	저/24층	12%	137%	대규모 단지	지역난방
코오롱	1991년 10월	758세대	계단식	108/84m²(30평대)	14억	7/15층	-	248%	방산초등학교 인접	지역난방
e편한세상송파파크센트럴	2020년 06월	1199세대(기타임대 포함)	계단식	82B/59m²(20평대)	12억	1/17층	20%	277%	마천초등학교 인접	지역난방
송파시그니처롯데캐슬	2021년 12월	1945세대(기타임대 포함)	계단식	85B/59m²(20평대)	14억	21/33층	19%	273%	마천초등학교 인접	지역난방
잠실한솔	2000년 10월	393세대	계단식	77A/59m²(20평대)	13억	고/19층	26%	336%	석촌초등학교 인접	개별난방
미켈란호수가(주상복합)	2007년 03월	73세대	계단식	154/129m²(30평대)	18억	중/26층	37%	450%	석촌호수 조망	개별난방
래미안송파파인탑	2012년 01월	794세대(장기전세 포함)	계단식	75A/53m²(20평대)	15억	16/28층	20%	253%	중대초등학교 인접	지역난방
송파삼성래미안	2001년 12월	845세대	계단식	109B/79m²(30평대)	16억	11/22층	21%	290%	중대초등학교 인접	지역난방
잠실올림픽공원아이파크	2019년 11월	697세대(기타임대 포함)	계단식	84B/59m²(20평대)	17억	14/27층	22%	299%	풍성초등학교 인접	지역난방
동아한가람	1995년 06월	782세대	계단식	74F/59m²(20평대)	9억	2/18층	28%	342%	풍납초등학교 인접	개별난방

 

위 표에서 확인할 수 있듯이, 송파구 아파트 가격은 단지의 위치, 준공 시기, 규모, 그리고 학교와의 근접성 등 다양한 요소에 따라 크게 차이가 나는 것을 알 수 있습니다. 특히, 최근 준공된 대규모 단지인 헬리오시티와 e편한세상 송파파크센트럴, 송파시그니처롯데캐슬의 가격이 높게 형성되어 있으며, 1기 신도시 재건축 호재를 기대하는 가락동 일대의 래미안파크팰리스 또한 높은 가격을 형성하고 있습니다. 반면, 오래된 단지들은 상대적으로 저렴한 가격대를 형성하고 있지만, 재건축 가능성에 따라 향후 가격 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

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2. 층수 및 단지 내 가격 차이 분석

아래 표는 송파구 주요 대장 아파트 단지 내에서 층수에 따른 가격 차이와 동별 가격 차이를 보여줍니다. 

지역	단지명	평형대	고층 호가	저층 호가	가격차이	고층동 호가	저층동 호가	동별가격차이
가락동	헬리오시티	84A/59m²	27억	20억	7억	27억 5천만원	20억	7억 5천만원
가락동	가락금호	81A/59m²	12억 8천만원	11억 7천만원	1억 1천만원	14억	11억 7천만원	2억 3천만원
방이동	올림픽선수기자촌	112/83m²	23억	21억 7천만원	1억 3천만원	23억 8천만원	21억 7천만원	2억 1천만원
거여동	e편한세상송파파크센트럴	82B/59m²	16억 5천만원	12억 5천만원	4억	16억5천만원	12억 5천만원	4억
송파동	래미안송파파인탑	111A/87m²	20억	16억 5천만원	3억 5천만원	20억	16억 6천만원	3억 4천만원
송파동	송파삼성래미안	119/87m²	18억	15억 8천만원	2억 2천만원	18억	16억 2천만원	1억 8천만원
풍납동	잠실올림픽공원아이파크	114T/84m²	21억 5천만원	17억	4억 5천만원	21억 5천만원	17억 3천만원	4억 2천만원
풍납동	동아한가람	104A/84m²	13억 5천만원	10억 5천만원	3억	13억 5천만원	10억 5천만원	3억
석촌동	잠실한솔	109N/84m²	16억 4천만원	13억 5천만원	2억 9천만원	16억 4천만원	13억 5천만원	2억 9천만원

 

위 표를 통해 고층일수록 가격이 높다는 것을 알 수 있으며, 동별 가격 차이는 단지 내 위치나 조망권 등에 따라 다르게 나타나고 있습니다. 일반적으로 조망권이 좋거나, 학교와 가까운 로얄층, 로얄동의 가격이 높게 형성되는 경향이 있습니다.

3. 지역별 저평가 아파트 단지 및 급매물 분석

송파구 내에서 지역별 동일 평형대 아파트를 비교 분석한 결과, 다음과 같은 단지들이 상대적으로 저평가되었을 가능성이 있습니다. 단, 저평가 여부는 시장 상황 및 개별 매물의 상태에 따라 달라질 수 있으므로 참고 자료로만 활용해야 합니다.

• 가락동: GS프라자 (노후 단지이나, 재건축 가능성 존재)
• 거여동: 거여1단지, 거여4단지 (노후 단지이나, 재건축 또는 리모델링 호재 존재)
• 방이동: 올림픽베어스타운 (노후화된 단지이나, 올림픽공원 인접 등 장점 존재)
• 송파동: 송파SK, 호수임광 (단지 규모는 작으나, 교통 및 학군 우수)
• 신천동: 한신잠실코아 (노후 단지이나, 재건축 기대감 존재)
• 풍납동: 극동, 신성노바빌 (노후 단지이나, 재건축 및 한강 조망 등 장점 존재)

아래 표는 각 동의 대표 아파트 단지 중에서 극매에 가까운 최저가 매물 정보입니다. (각 아파트 급매 사진 첨부)

지역	단지명	호가	평형대	층수	특징
GS프라자	10억 5천만원	169/155m²	저/9층	노후 단지	급매
거여1단지	7억 6천만원	70/49m²	2/12층	노후 단지	급매
올림픽베어스타운	8억 2천만원	75/59m²	저/21층	노후 단지	급매
송파KCC	8억 9천만원	74/58m²	4/15층	소형 평수	급매
한신잠실코아	9억 9천만원	72/50m²	7/15층	노후 단지	급매
극동	9억 4천만원	81A/59m²	5/15층	노후 단지	급매

 

4. 송파구 아파트 매수 추천 및 추가 분석

송파구는 교육, 교통, 생활 인프라가 우수하여 주거 선호도가 매우 높은 지역입니다. 하지만, 아파트 가격이 높다는 점을 고려해야 합니다. 따라서, 자신의 예산과 생활 패턴, 그리고 장기적인 투자 계획을 고려하여 아파트를 선택해야 합니다.

• 초기 자금이 부족한 신혼부부: 상대적으로 저렴한 가격대를 형성하고 있고, 초역세권에 위치한 거여동이나 마천동의 신축 소형 아파트를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 주차 공간이 부족할 수 있다는 점은 감안해야 합니다.
• 교육 여건을 중시하는 가정: 가락동의 래미안파크팰리스, 방이동의 올림픽선수기자촌, 송파동의 래미안송파파인탑과 같은 우수한 학군을 갖춘 단지를 고려할 수 있습니다. 하지만, 가격이 높다는 점을 감안해야 합니다.
• 한강 조망을 원하는 고액 자산가: 풍납동의 잠실올림픽공원아이파크나 신천동의 롯데캐슬골드와 같은 고급 주상복합 아파트를 고려할 수 있습니다. 하지만, 가격이 매우 높고, 관리비가 많이 들 수 있습니다.

5. 최근 시장 분위기 및 주담대 금리 동향

최근 1기 신도시 재건축 사업 추진 계획 발표 이후 1기 신도시 일대 아파트 가격이 상승하고 있습니다. 송파구의 경우, 1기 신도시와 인접한 지역에 위치한 아파트들도 간접적인 영향을 받아 가격 상승 압력을 받고 있는 것으로 보입니다. 그러나, 미국 연준의 금리 인상 가능성 등으로 국내 금리 인상 가능성이 다시 제기되면서 주담대 금리가 상승할 가능성이 높아지고 있습니다. 금리 인상은 주택 구매 부담을 증가시켜 아파트 가격 상승세에 제동을 걸 수 있습니다.따라서, 향후 금리 동향을 예의주시하며 신중한 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

* 링크: 2025.01.12 - [아파트 고를때] - 은행 대출 가산금리 인하와 앞으로의 부동산 시장 전망

은행 대출 가산금리 인하와 앞으로의 부동산 시장 전망